전세사기 예방, "이 집 넣어도 되나" 숫자로 판정하기 (2026)

콩이예요 🌱 전세 계약을 앞두고 제일 많이 하는 질문이 "이 집주인, 나중에 보증금 잘 돌려줄까?"예요. 그런데 이건 확인할 방법이 없어요. 집주인 마음속은 볼 수 없거든요.

우리가 확인할 수 있는 건 딱 하나예요. "집주인이 못 돌려줘도, 이 집에서 내 보증금을 회수할 수 있나?" 이렇게 바꾸면 전세사기 예방은 느낌이 아니라 계산의 문제가 돼요.

┃ 확인할 건 집주인 마음이 아니라, 이 집에서 내 보증금이 회수되는 구조인지예요.

그래서 내 계약서 숫자를 넣어 직접 판정하는 법을 정리했어요. (아래 숫자는 원리를 보여주는 가정값이라 실제 집과 무관해요.)

1. 넣어도 되는 집은 A·B·C를 다 통과해요

먼저 판정 틀이에요. A·B·C를 다 통과해야 넣어도 되는 집이에요. 하나라도 걸리면 보증금 협상, 선순위 빚 말소 조건, 아니면 다른 집이고요.

• 판정 A — 전세가율: 전세보증금 ÷ 매매 시세 × 100. 80% 초과면 위험, 90% 이상은 고위험이에요.
• 판정 B — 선순위 위험: (선순위 근저당 채권최고액 + 내 전세) ÷ 시세. 이 값이 예상 낙찰가율보다 크면 경매 때 보증금을 다 못 건질 위험이에요. 빌라·다세대는 낙찰가율을 70%대로 잡고요(숫자는 바로 다음에서 볼게요).
• 판정 C — 보증보험 가입 가능: 반환보증(전세보증금반환보증)은 내 보증금이 한도 안에 들어와야 가입돼요. 넘으면 거절이라, "이 집이 보증보험 되나"가 강력한 1차 방어선이에요.

판정 C도 볼게요. 빌라·연립처럼 시세가 애매하면 공시가격으로 한도를 잡아요. 어림으로 '공시가격 × 126%' 선이라, 2억이면 2.52억까지가 대략의 상한이에요. 전세 2.4억은 되지만 2.6억이면 거절되고요. HUG는 선순위채권 60%·전세금까지 90% 이내라는 조건도 봐요. 보증료는 HUG·HF가 연 0.1~0.2%대로 싼 대신 한도 문턱이 있고, SGI는 넉넉한 대신 비싸 "HUG 안 되면 SGI" 순서고요. (2026년 7월부터 집 연식에 따라 한도가 더 낮아질 수 있으니, 정확한 한도·가능 여부는 안심전세앱·HUG에서 꼭 확인하세요.)

2. "매매 3억·전세 2.5억이면 5천 여유"의 함정

깡통전세는 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 집이에요. "매매 3억, 내 전세 2.5억이니 5,000만 원 여유"라고 안심하면 위험해요. 이 계산엔 선순위 빚과 경매 낙찰가 하락, 두 가지가 빠졌거든요.

같은 집에 근저당이 있고 등기부상 채권최고액이 7,200만 원이라 할게요. 채권최고액은 실제 빚보다 조금 크게 잡아두는 담보 한도라, 위험 계산은 이 값으로 잡아야 안전해요.

• (전세 2.5억 + 근저당 7,200만) ÷ 매매 3억 = 107.3% → 시세보다 '선순위 빚 + 내 보증금'이 커요. 벌써 위험 신호예요.
• 경매로 80%에 낙찰되면 3억 × 0.8 = 2.4억. 선순위 근저당 7,200만이 먼저 배당돼 2.4억 − 7,200만 = 1.68억만 남아요.
• 내 보증금 2.5억 중 1.68억만 회수 → 8,200만 원이 붕 떠요.

3. 분양권·신축 전세, 내 보증금이 집주인 '잔금'부터 메워요

여기가 콩이가 이 글에서 제일 강조하고 싶은 부분이에요. 새 아파트 분양권이나 갓 지은 신축에 전세로 들어갈 때, "전세 맞춰서 잔금 친다"는 말을 자주 들어요. 이 구조에서는 내가 낸 전세보증금이 집주인 잔금을 메우는 데 먼저 쓰여요. 그래서 집주인 자기자금이 준비됐는지가 안전의 핵심이에요.

숫자로 볼게요. 분양가 6억 집이라고 할게요.

• 계약금 6,000만 원(이미 냄) · 중도금대출 3.6억 · 잔금 1.8억
• 내가 낼 전세보증금 4억

집주인이 등기·입주 때 마련해야 할 돈은 중도금 3.6억 + 잔금 1.8억 = 5.4억이에요. 중도금은 대출로 냈어도 입주할 때 갚아야 하는 돈이라, 결국 집주인이 채워 넣어야 하거든요. 내 전세 4억을 다 써도 5.4억 − 4억 = 1.4억은 집주인 자기 돈으로 채워야 해요. 그런데 실제 준비한 게 1억뿐이라면? 4,000만 원이 비어서 완납을 못 하고, 소유권 등기와 입주가 밀려요. 취득세·등기비·옵션 잔금까지 있으면 구멍은 더 커지고요.

💡 콩이 팁: 분양권·신축은 "집주인 자기자금이 준비됐나"가 핵심이에요. 잔금 당일 자금 흐름(내 보증금 중 얼마가 중도금 상환에 쓰이는지, 완납·열쇠·등기가 같은 날 되는지)을 꼭 확인하세요.

"신축이라 새 집이니 안전"도 함정이에요. 미등기 신축은 아직 등기부가 없어 소유자·근저당을 완전히 확인하기 어려운 시기가 있거든요. 계약서에 도장 찍는 사람이 진짜 임대인(소유예정자)과 같은지부터 맞춰봐야 해요.

4. 잔금 당일의 함정 — '다음 날 0시'

전세의 핵심 무기는 대항력과 우선변제권이에요. 대항력은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있는 힘인데, 전입신고 한 그날이 아니라 다음 날 오전 0시부터 생겨요. 여기에 확정일자까지 받으면 우선변제권(경매 때 뒷순위보다 먼저 보증금 받는 권리)이 붙고요.

문제는 이 '다음 날 0시'의 틈이에요. 잔금 치르고 전입신고한 그날 낮에 집주인이 담보대출(근저당)을 받으면, 그 대출은 그날 즉시 효력이 생겨요. 내 권리는 다음 날 0시라 그 대출이 앞 순위로 끼어들어 먼저 배당받고요.

이 순서는 법으로 정해져 임의로 바뀌지 않아요(법제처 생활법령 — 대항력·우선변제권).

5. 계약 전, 이 순서로 확인하세요

전세는 계약일보다 잔금일이 더 중요해요. 콩이가 현장에서 보면, 계약할 때 등기부만 보고 안심하다 잔금 사이 권리관계가 바뀌어 낭패 보는 경우가 많아요. 순서를 잡아둘게요.

• ① 갑구(소유권·압류) — 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류·신탁등기가 있는지. "곧 말소한다"는 말은 믿지 말고 말소를 확인한 뒤 잔금.
• ② 을구(근저당 등 빚) — 채권최고액·설정일. 실제 잔액이 아니라 채권최고액으로 보수적으로(판정 B).
• ③ 시세 — 호가 말고 국토부 실거래가로. 다가구라면 주민센터에서 전입세대 열람원을 떼어, 나보다 먼저 들어온 세입자(선순위 보증금) 규모까지 확인해요.
• ④ 세금 체납 — 보증금 1,000만 원을 넘으면 임대인 동의 없이도 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있어요.
• ⑤ 잔금·전입 — 등기부는 계약·잔금 직전, 전입 다음 날 세 번.
• ⑥ 반환보증 — "전세대출 됐으니 된다", "같은 단지라 된다"는 착각이에요. 동·호수·소유자·선순위마다 결과가 다르니, 계약 전 가능 여부 확인 + 거절 시 계약 해제 특약.

당해세도 짚을게요. 예전엔 집주인이 안 낸 세금(당해세)이 내 보증금보다 먼저 배당될 수 있었는데, 지금은 확정일자를 먼저 받아두면 내 보증금이 앞서는 범위가 넓어졌어요. 그래도 미납 세금 확인은 꼭 하세요.

6. 최악의 경우 — 최우선변제와 특별법

잘못돼도 최소한은 지켜주는 게 둘 있어요. 다만 둘 다 '전부'는 아니에요.

먼저 최우선변제. 보증금이 소액이면 경매에서 순위와 상관없이 일정액을 먼저 받아요.

위 표는 2023년 2월 21일 이후 근저당 설정분 기준이에요. 등기부의 선순위 근저당 설정일에 따라 더 낮은 옛 기준이 적용될 수도 있고요. 서울 전세 2~3억은 기준(1억 6,500만 원)을 넘어 대상조차 안 되니, "최우선변제 있으니 괜찮다"는 착각은 금물이에요.

특별법(전세사기피해자 지원 특별법)은 사고 난 뒤의 사후 구제예요. 대항요건+확정일자·보증금 5억 이하(서울 등 최대 7억)·다수 피해·임대인의 반환 회피 의도, 이 4요건을 다 채워야 인정돼요. 인정되면 LH가 우선매수권을 넘겨받아 최장 20년 거주를 보장하고요. 다만 한시법이라 2025년 5월 31일 이전 계약만 대상이고, 신청은 2027년 5월 31일까지예요(2026년엔 최소보장제 신설 등 개정도 이어져요). "특별법 있으니 안전"이 아니라 예방이 먼저예요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

✅ 결론 및 실천 체크리스트

안전한 전세는 집이 좋아 보이는 계약이 아니라, 돈의 흐름과 권리순서가 끝까지 확인되는 계약이에요. 오늘 정리한 세 판정, 계약서 펴놓고 꼭 두들겨 보세요 🌱

⚠️ 면책 안내: 본 글은 2026년 7월 기준이며 정책·법령은 바뀔 수 있어요. 위 숫자는 원리를 보여주는 가정값이라 실제 사례와 달라요. 계약 전 HUG·안심전세앱과 등기부에서 최신 내용을 꼭 확인하세요.